Background
Buket Polatoglu

KOCAELİ - İZMİT KİRA HUKUKU AVUKATI

KOCAELİ - İZMİT KİRA HUKUKU AVUKATI

KOCAELİ - İZMİT KİRA HUKUKU AVUKATI

KOCAELİ - İZMİT KİRA HUKUKU AVUKATI

 

Genel olarak kira hukuku:

Kira hukuku iki ana bölümden oluşmaktadır. İlki adi kira sözleşmesi çerçevesinde oluşturulan ve kiracının sadece kullanma hakına sahip olduğu kira ilişkisidir. Diğer kira sözleşmesi de genel olarak bilinen ürün kira sözleşmesidir. Bu sözleşmelerde eşya veya hak kiracıya kira bedeli karşılığında kullanılması ve yararlanılması üzerine bırakılmaktadır. TBK çerveçesinde de :

MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Şeklinde tanımlanarak yapmış olduğumuz tanımı kapsamaktadır.

Ülkemizde sıklıkla karşılaştığımız konu ise kanunda ayrıca düzenlenen konut ve çatılı işyeri kirasıdır. Kanun koyucu daha çok problem çıkan konularda ayrıca düzenlemeler yaparak daha ayrıntılı şekilde kanun maddeleri düzenlemiştir. Bu maddeler TBK 339 ve devamında düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi süre bakımından:

Kanun koyucu genel olarak kira sözleşmelerinde konut ve çatılı işyeri kirasını ayrıca düzenlediği için bu konuda da ayrıca düzenleme bulunmaktadır:

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Burada şayet bildirimde bulunmazsa kiracı kira sözleşmesi bir yıl süreyle uzamaktadır. Bu durumda kiraya veren sebebi bulunmadığı takdirde sözleşmeyi fesh edemez. Aşağıda fesih sebepleri anlatılacaktır. Fakat 10 yıl geçtikten sonra kiraya veren her uzama yılının sonundan 3 ay önce bildirimde bulunursa sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya verenin sorumlulukları:

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

Bu hüküm ihlal ettiğinde, ya borçlu temerrüdü hükümlerine göre ya da teslim gerçekleştikten sonra olduysa ayıplı ifa hükümleri uygulama bulur. Kiracı lehine konut ve çatılı işyeri kiralarında hükümleri emredici şekilde düzenlenmiştir.

Bir diğer husus ise kiraya verilecek olan evin veya işyerinin durumudur:

MADDE 304- Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Bu madde çerçevesinde anlaşılması gereken husus ise şayet kiraya tutulan evde örnek olarak kalorifer var denildi fakat kiraya tutulduğunda kalorifer olmadığı görüldüğünde kiralamaktan kaçınılabilir. Fakat kombinin bozuk olması gibi bir durum var ise ayıbın giderilmesi isteme hakkı vardır. Bir diğer hakkı ise kendisi ayıbı giderebilir. Giderirse bu durumda yapılmış olan masraf kiraya verenden istenebilir.

Bir başka husus ise:

MADDE 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.

Bu madde çerçevesinde ise kiralanan el değiştirirse kiraya veren yeni malik olmaktadır.

Bir başka konu ise kiraya veren sözleşme hükümlerini değiştiremez:

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Bu kapsamda da kiraya veren sözleşmeye kira bedelleri ödenmezse cezai tazminat olacağı veya ileride ödenmesi gereken kira bedellerinin ödeneceğini öngören hükümler geçersizdir:

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

 

Kiracının yükümlülüklerine bakıldığında ise :

En temel borçları düzenleyen madde TBK 316 madde çerçevesinde düzenlenmiştir:

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

 

İlk fıkra çerçevesinde sözleşmeye uygun kullanmak zorunda olunması en temel borcudur. Kiralananı kullanırken kiralananın niteliğine ve sözleşmede ön görülen tahsis amacına ilişkin söz konusu kiralanan kullanılacaktır. Konut olarak kiralandıysa konut olarak, iş yeri olarak belirli bir iş için kullanıldıysa o amaç için kullanılması gerekir.

Özenli olarak kullanmanın manası ise örneğin çalınmasını engellemek için gerekli önlemleri alınması denilebilir.

Kiralananın kiraya verenin iyi adının korunması için ahlaka aykırı olarak kullanmaması gerekir. Başka ahlaka aykırı amaçlarla kullanılmaması gerekir.

Ayrıca:

MADDE 341- Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.

Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Şeklinde düzenleme yapılarak maddi olarak sorumluluklarının bir kısmı da yazılmıştır.

Bunlara aykırı davranılırsa bu durumda kiracı aleyhine tazminat sorumluluğu başlayacaktır.

Kiracının vaktinden önce kiraladığı kiralanandan çıkması üzerine makul süre kadar kira sözleşmesi devam etmiş sayılır:

MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bu kapsamda da makul süre her bölgeye göre değişmektedir. İstanbul’un en işlek yerlerinde 1 ay olabilirken, Anadolunun bir bölgesinde 4 ay olabilmektedir.

Kiralananın Tahliyesi

İlk olarak kiracı şayet tahliye taahhüdü vermişse belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası kiraya veren açabilir.

MADDE 352- “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.

Diğer tahliye sebebi ise iki haklı ihtar yapıldığında bu durumda kiraya veren kiracıyı tahliye edebilir. Kural olarak bir kira yılı içerisinde kiraya veren kira bedelini ödemediği için kiracıya iki kez haklı ihtarda bulunursa artık tahliye davası açabilir.

Diğer bir konu ise kiralanandan kaynaklı olarak kiralayanın yakınlarının konut ihtiyacıdır.

 

Kira hukuku burada kısaca bahsedilen konulardan geniş bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda da kiracı, kiraya veren ve ilgili diğer kişilerin haklarına daha çabuk ulaşabilmesi için ayrıntılı bilgileri büromuz ile irtibata geçerek ulaşabilirsiniz.

HİZMETLERİMİZ VE İLETİŞİM

Kocaeli-İzmit kira hukuku avukatı olarak Polatoğlu Hukuk Bürosu Gebze Adliyesi, Kocaeli Adliyesi, İstanbul Anadolu Adliyesi, Çağlayan Adliyesi, Bakırköy Adliyesi ve Büyükçekmece Adliyesi gibi adliyeler başta olmak üzere İstanbul’un ve Türkiye’nin her yerinde kira sözleşmesi akdetme, kiralanın tahliyesini sağlama ve kiraya veren, kiracı ilişkilerinde ortaya çıkacak tüm problemlerle ilgili hizmetlerimizi müvekkillerimize etkin ve hızlı sonuçlar vererek sunmaktayız. Daha ayrıntılı bilgi alabilmek için iletişim bölümümüzden bizimle irtibata geçebilirsiniz.