Buket Polatoglu
Eser sözleşmelerinin en çok uygulama alanı bulan türü, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleridir. Bu tür sözleşmeler arsa sahibi/sahipleri ile yüklenici arasında yapılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki taraf da karşılıklı olarak birbirine vaatlerde bulunur. Buna göre yüklenici bir inşaat meydana getirmeyi, iş sahibi de buna karşılık “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Yüklenici üstlendiği bina yapım işinin finansını kendisi sağlarken arsa maliki de bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm/bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirme sözünü verir. Bu tip sözleşmelerin konusu arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak olan binanın inşaatıdır.
İki tarafın da karşılıklı olarak borç yüklendiği bu sözleşmelerde doğal olarak her iki taraf da kendi haklarını güvence altına almak istemektedir. İstenmeyen durumlara karşı belirlenen “cezai şart” en çok karşımıza çıkan uygulamalardan biridir. Cezai şart ile tarafların sözleşme kapsamındaki borçlarını, kararlaştırılan şekilde yerine getirmesine zorlamak amaçlanır. Cezai şartın belirlendiği durumlarda zarar gören, gördüğü zararı ve bu zararda karşı tarafın kusuru olduğunu ispat etmeye gerek kalmaksızın cezai şart bedelini alma hakkına sahip olacaktır. Belirtmek gerekir ki cezai şart kararlaştırılması durumunda alacaklı herhangi bir zarara uğramamış olsa bile sözleşmeyi ihlal eden taraf cezai şartı ödemek zorunda kalacaktır. Cezai şartın sıklıkla karşımıza çıkan hali müteahhidin bina inşaatını bitirmede ve binayı teslim etmede geç kalması olasılığında geç kalınan gün/ay/yıl (kararlaştırılan şekilde) arsa sahibine kararlaştırılan miktardaki cezayı ödeyecek olmasıdır. bu durumda arsa sahibi, herhangi bir zarara uğradığını ve bu zararda müteahhidin kusuru olduğunu ispat etmek zorunda kalmaksızın kararlaştırılan cezai şart miktarını alma hakkına sahip olacaktır.
HİZMETLERİMİZ VE İLETİŞİM
Kocaeli avukatı olarak uzman kadromuzla arsa payı(kat karşılığı) inşaat sözleşmeleri hakkında müvekkillerimize hizmet sunmaktayız.
Daha detaylı bilgi edinmek için İstanbul'un Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Beykoz, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Zeytinburnu ilçelerinde ve Kocaeli'nde avukatlık ve danışmanlık hizmeti veren Polatoğlu Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilir veya iletişim bölümünden bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Sitemizde yer alan tüm makaleler ve bilgilerin izinsiz çoğaltılması, paylaşılması yasaktır. Sitemizde yer alan tüm makalelerin ve yazıların tüm hakları Polatoğlu Hukuk Bürosuna aittir.
YARGITAY 15. Hukuk Dairesi,2014/5091 E.,2015/2361 K.
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Dava, eser sözleşmelerine konu işin zamanında bitirilip teslim edilmemesi nedeniyle cezai şart bedeli ve mahrum kalınan kira kaybı nedeniyle alacak davası istemine ilişkin olup, mahkemenin; davanın cezai şart alacağının kabulüne, kira kaybı nedeniyle alacak talebinin reddine dair kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin ve davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Davacı 02.02.2013 tarihli sözleşme gereğince üstlenilen iki daire tadilatı işinin sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanıp teslim edilmediğini, sözleşmede günlük 250,00 TL cezai şart kararlaştırıldığını belirterek şimdilik 2.500,00 TL cezai şart alacağının tahsilini, ayrıca 05.03.2013 tarihli sözleşme gereğince üstlenilen diğer iki daire tadilatı işinin sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanıp teslim edilmediğini, kira kaybı nedeniyle zarara uğranıldığını belirterek şimdilik 2.500,00 TL kira kaybı alacağının avans faiziyle tahsilini istemiş, davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece cezai şart alacağı talebi kabul edilmiş, kira kaybı alacağı talebi ise reddedilmiştir. Mahkeme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 02.02.2013 tarihli ve 01.03.2013 tarihli olmak üzere iki ayrı sözleşme vardır. Her iki sözleşmenin de konusu iki daire olup toplam 4 daireye ilişkin olmak üzere tadilat işlerinin yapılması kararlaştırılmıştır. 02.02.2013 tarihli sözleşmenin 8. maddesinde; "İşin yapımı sırasında ortaya çıkabilecek sorunlar nedeniyle (yangın, deprem v.b.) oluşabilecek gecikmeden yüklenici kusurlu olmayacaktır. İşin bitimiyle birlikte yüklenici işi bitirdiğini işverene bildirecek ve işveren ile birlikte işi kontrol ettikten sonra eğer varsa eksik ve kusurlu imalâtlar için 7 günlük düzeltme süresine sahip olacak. Bu sürenin sonundan itibaren teslimde gecikilen her gün için 250,00 TL cezai şart ödeyecektir." şeklinde cezai şart kararlaştırılmıştır. 01.03.2013 tarihli sözleşmede ise cezai şart kararlaştırılmamıştır. Her iki sözleşmede de işin yapılma süresi 21 işgünü olarak belirlenmiştir.
6098 sayılı TBK hükümlerine göre: Borçlu, belirli bir süre içinde yerine getirilmesi gereken bir borcu, bu sürenin dolmasından önce ifa etmekle yükümlüdür. (92/4. md.) Süre uzatılmış ise yeni süre, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, önceki sürenin sona ermesini izleyen birinci günden başlar. (95. Md.) Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. (118. md.) Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür. (112. md.) Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.(125. Md.) Ceza koşulu (cezai şart) yönünden ise şu hükümlere bakılmalıdır. Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. (179/2. Md.) Alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile, kararlaştırılan cezanın ifası gerekir. (180/1. md.)
Davalı savunmasında sözleşme dışı fazla imalât yaptığını iddia etmiş, bilirkişi raporunda da fazla imalât bulunduğu saptanmıştır. Buna rağmen fazla imalâtın yapım süresi hesaplanarak teslim tarihine eklenmediği gibi 02.02.2013 tarihli sözleşmede ayrıca 7 günlük ilave süre öngörüldüğü halde bu süre teslim tarihine eklenmeden teslim tarihinin hesaplanması doğru değildir. Yapılması gereken iş sözleşmedeki ilave süre ile bilirkişilerden ek rapor alınarak saptandıktan sonra belirlenecek fazla imalâtın yapım süresi sözleşmedeki ifa süresine eklenerek teslim tarihi bulunmalı, buna göre istenebilecek gecikme cezası (ceza koşulu) miktarı saptanarak hükmedilmelidir. Ceza koşulu kararlaştırılmayan sonraki tarihli sözleşme yönünden ise davacının geç teslim nedeniyle uğradığı zararı sözleşmede hüküm olmasa dahi isteyebileceği, anahtarların ise mahkemenin de kabul ettiği 11.05.2013 tarihinde alınabileceği gözetilerek buna göre hesaplanacak süre itibarıyla 6098 sayılı TBK 112. madde gereğince kira kaybı alacağı niteliğinde somutlaşan zarar miktarının da hesaplanarak hükmedilmesi gerekir. Bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükmün temyiz eden davacı ve davalı yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 06.05.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.
