TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Taşınmaz satış sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu Madde 237 “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” uyarınca resmi şekilde düzenlenir. Sözleşmeyi düzenleyecek resmi makam tapu memurluğudur. Tapu harçlarının yüksek olması sebebi ile taraflar çoğu zaman şekil şartını yerine getirmezler. Ancak geçerlilik şekli sağlanmadığı müddetçe taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olacaktır. Bu durumda taraflar hak kaybına uğrayabilirler. Müvekkillerimize bu konuda her zaman yaptıkları sözleşmelerin sağlıklı olması için şekil şartına uymalarını hatırlatırız.
Uygulamada sık sık karşılaşılan harici satış sözleşmeleri sebebi ile Yargıtay çeşitli içtihatlar geliştirmiştir. Tarafların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirdikleri takdirde şekil yönünden geçersizliğin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanıldığını oluşturduğu durumlarda sözleşmeyi ayakta tutmuştur. Başka bir kararında ise taşınmazı haricen satın alan kişinin geçersizlik ileri sürülünce parası kendisine ödeninceye kadar hapis hakkı olduğunu belirtmiştir.
“Hâl böyle olunca; tarafların tüm delillerinin toplanması, 10.7.1940 tarih, 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da gözetilerek harici satın almaya yönelik savunmanın değerlendirilmesi, usulunce kanıtlanması halinde sözleşmesinin lehtarına hapis hakkı sağlayacağı gözetilerek Türk Medeni Kanununun 994. maddesi hükmü de dikkate alınarak satışbedeli yönünden ve taşınmazda yapılan faydalı ve zorunlu masraflar yönünden hapis hakkı tanınmak suretiyle elatmanın önlenmesine karar verilebileceği gözardı edilerek eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir”(Yargıtay 1. HD, E. 2015/49, K. 2015/977).
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşmedir. Ve önsözleşmeler kural olarak asıl sözleşmenin geçerlilik şekline bağlı olarak yapılır. Taşınmaz satış sözleşmesi tapuda düzenleme biçiminde resmi şekilde yapıldığı için taşınmaz satış sözleşmesi de bu şekle uygun olarak yapılmalıdır. Ayrıca Noterlik Kanunu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma konusunda kendini yetkili gördüğü için ilgili sözleşme noterlerde de yapılabilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne 5 yıl boyunca geçerli olacak şekilde şerh edilebilir. Şerh edilmesi için tarafların anlaşmasına ihtiyaç yoktur; lehtar tek taraflı olarak şerh talebinde bulunabilir. Bu şekilde kanun koyucu taşınmaz satın almak isteyen kişiyi koruma altına almıştır.
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6. maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz” (Yargıtay 14. HD, E.2003/7654, K. 2004/1117).
Sözleşmenin gereği olan asıl taşınmaz satış sözleşmesini yapmayan tarafı bu edimine zorlamak için mülkiyeti hükmen geçirim davası açılabilir.
“Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi İle mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde, yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu İptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir”(Yargıtay 2003/8604, K.2004/1301).
Polatoğlu Hukuk Bürosu, taşınmazlarla ilgili her konuda;
En yetkin hukuki yardımı sunar.
Dava dilekçeleri ve sözleşme örnekleri hazırlar.
Ortaklığın giderilmesi davasını yürütür.
Taşınmaz üzerindeki ipotek ve sınırlı ayni hak tesisi işlemlerini gerçekleştirir.
İletişim bölümümüzden yetkin avukatlardan oluşan Polatoğlu Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz. Polatoğlu Hukuk Bürosu Kocaeli-İzmit’te hizmet sunmaktadır.