KOCAELİ-İZMİT TAPU-KADASTRO AVUKATI
KADASTRO NEDİR?
Türk Medeni Kanunu ve Kadastro Kanunu çerçevesinde kadastro işlemleri düzenlenmiştir. Bu kapsamda da ilk olarak Kadastro Kanunu’nun ilk maddesinde kadastronun amacı belirtilmiştir.
Madde 1 – (Değişik: 22/2/2005 – 5304/1 md.) Bu Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır.
Bu kanun maddesi bakımından kadastro işlemleri devletin ülke topraklarının tam olarak mülkiyete göre bilinmesi, karışıklığın engellenmesi, hak kayıplarının en aza indirgenmesi, araziler üzerindeki mülkiyet hakkının sınırlarının belirlenmesi gibi çeşitli amaçlarla yapılmaktadır.
Kadastro ilk başta kadastro bölgesi ilan edilerek başlanılmaktadır:
Kadastro Kanunu Madde 2:
Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden Resmi Gazete, Radyo veya Televizyonda, bölge merkezi ve bağlı bulunduğu ilde, varsa yerel gazetede ilan olunur ve ayrıca alışılmış vasıtalarla duyurulur.
Kadastro bölgesi ilanından sonra komisyon oluşturulmaktadır. Bu komisyonda iki teknisyen ve muhtar olmaktadır. Bundaki amaç muhtarların genel manada köy veya mahalledeki mülkiyet durumundan haberdar olmasıdır.
Komisyon oluşturulduktan sonra en az 15 gün önceden ilan yapılır. Bu ilan çerçevesinde de önemli olan bir diğer konu ise orman kadastro ile alakalıdır. Bu konuyla alakalı sitemizde bulunan orman kadastrosu bölümündeki makalemize ulaşabilirsiniz.
Kadastro teknisyenleri kadastroya başladıktan sonra sınırları tespit eder. Bu sınırlara 7 gün içinde itiraz edilebilir.
Ayrıca kadastro ekibi kadastro tutanağı düzenlemektedir ve çalışmalar bitinceye kadar bu tutanaklara itiraz edilebilmektedir. Bu itirazları komisyon incelemektedir ve karara bağlamaktadır.
Ardından kadastro müdürü ilan ettirerek itirazı olanların haberdar olması sağlanır. Bu ilandan sonra 30 gün içinde kadastro mahkemesinde dava açılabilmektedir.
Bu süreler kaçırıldıktan sonra TMK çerçevesinde genel hükümlere ve zamanaşımı süreleri dikkate alınarak dava açılabilmektedir.
Türkiye’de Kadastro işlemleri de bu amaçlarla son yıllarda hız kazanmış ve birçok bölgede kadastro işlemleri tamamlanmıştır. Fakat zamanaşımı süreleri geçmediği için birçok uyuşmazlığa konu olmaya devam etmektedir.
MÜKERRER KADASTRO VE SONUÇLARI
Mükerrer kadastro durumu Kadastro Kanunu’nda düzenlenmiştir:
Madde 22 – (Değişik:22/2/2005 – 5304/6 md.) Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.
Şeklinde düzenlenmiştir. Bu bakımdan ikinci kadastro işlemleri kesin hükümsüz olacaktır. Fakat kanunun diğer fıkraları istisna getirmiştir:
Ancak;
a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tâbi yerlerde,
Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.
A fıkrası çerçevesinde hata var ise bu hataları gidermek için, gerçeğe aykırı tespit edilmeyen kadastro hatalarının düzeltilmesi için tekrar kadastro yapılırsa hükümsüz olmaz denilmektedir.
B fıkrasında ise ilgili kanunlar çerçevesinde yapılacak yeni kadastro hükümsüz olamayacağı söylenmektedir.
YARGITAY KARARLARI
Mükerrer Kadastronun Hukuki Durumu Hakkında:
Yargıtay 16. Hukuk Dairesi E. 2017/5375 K. 2018/2861 T. 24.4.2018 sayılı kararında:
DAVA : Taraflar arasında görülen dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenilmekle; temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı, inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu, GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:
KARAR : Arazi Kadastrosu sırasında ... Köyü çalışma alanında bulunan 674 parsel sayılı 13.675,00 m2 yüzölçümündeki taşınmaz devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olduğu belirtilerek zeytinlik vasfı ile ... adına tespit ve 12.02.1973 tarihinde tescil edilmiştir. Diğer taraftan 2010 yılında yapılan kullanım kadastrosu sırasında 692 ada 1 parsel sayılı 12.215,18 m2 yüzölçümündeki taşınmazın, ... tutanağının beyanlar hanesine, 6831 Sayılı Kanun'un 2/B maddesi uyarınca ... sınırları dışına çıkarıldığı şerhi yazılarak çamlık vasfıyla, 692 ada 2 parsel sayılı 4.370,98 m2 yüzölçümündeki taşınmazın ise, ... tutanağının beyanlar hanesine, 6831 Sayılı Kanun'un 2/B maddesi uyarınca ... sınırları dışına çıkarıldığı ve 1990 yılından itibaren...'in kullanımında bulunduğu şerhi yazılarak zeytinlik vasfıyla ... adına tespit ve tescil edilmiştir. Davacı ..., 674 parsel sayılı taşınmazın 1971 yılından itibaren kullanımında bulunduğunu, 2010 yılında yapılan kullanım kadastrosu sırasında taşınmazın birden fazla parsele ayrılarak sınırlarının değiştirildiğini ve tamamında lehine kullanıcı şerhi verilmesi gerekirken bir bölümü üzerinde adına kullanıcı şerhi verildiğini ileri sürerek taşınmazın tamamında lehine kullanıcı şerhi verilmesi istemiyle dava açmıştır. Mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
SONUÇ : Mahkemece, 3402 Sayılı ... Kanunu'nun 12/3 maddesinde öngörülen hak düşürücü süresinin geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Çekişmeli 674 parsel sayılı taşınmazın tespitinin kesinleştiği 12.02.1973 tarihi ile davanın açıldığı tarih olan 28.04.2014 tarihi arasında 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiği kuşkusuzdur. Ne var ki; mahallinde keşif yapılarak davacının iddiasına konu taşınmaz net olarak belirlenmediği gibi Dairemizin geri çevirme kararı üzerine dosya arasına ibraz edilen ... Müdürlüğü'nün 14.08.2017 tarihli yazısı ve eki belgeler ile dosya içerisinde bulunan diğer belgelerden 2010 yılında 5831 Sayılı Kanun'un 8. maddesiyle getirilen Ek-4. maddesi kapsamında bölgede yapılan kullanım kadastrosu sırasında 674 parsel sayılı taşınmazın bir kısmının 692 ada 1 ve 2 parsel numaralı taşınmazlar içerisinde kullanım kadastrosuna konu edildiği ve bu şekilde mükerrer ... yapıldığı izlenimi uyanmaktadır. Hal böyle olunca, doğru sonuca varabilmek için, mahallinde yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları ile fen bilirkişisi hazır olduğu halde keşif yapılmalı, davacının adına kullanım şerhi verilmesini talep ettiği taşınmaz net olarak belirlenmeli, 674 parsel sayılı taşınmaza ait tesis ... paftası ile 2010 yılında yapılan kullanım kadastrosuna ait pafta fen bilirkişi marifetiyle çakıştırılarak 674 parsel sayılı taşınmazın bir bölümü ile kullanım kadastrosu sonucu oluşan 692 ada 1 ve 2 parsel sayılı taşınmaz bölümlerinin çakışıp çakışmadığı belirlenmeli, çakışan kısım bulunması halinde mükerrer olan kısımda yapılan kullanım kadastrosunun yok hükmünde olduğu göz önünde bulundurulmalı, davacının iddiasına konu kısımların mükerrerlik oluşturmayacak şekilde adına kullanım şerhi verilmeyen 692 ada 1 parsel sayılı taşınmaz içerinde kaldığının anlaşılması halinde iddia ve savunma çerçevesinde taşınmazın tespitinden önce kullanıcı olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre karar verilmeli, davacının iddiasına konu kısmın kullanım kadastrosu yapılmayan, bir diğer ifade ile 674 parsel sayılı taşınmazın içerisinde kaldığının anlaşılması halinde ise hak düşürücü süre sebebiyle ret kararı verilmesi gerektiği düşünülmelidir. Mahkemece, bu yönler göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan sebeple yerinde görüldüğünden kabulü ile; hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz karar harcının talep halinde temyiz edene iadesine, 24.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Mükerrer Kadastroya İyiniyetle Güvenerek İktisap Hali İle Alakalı:
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E. 2018/278 K. 2018/3894 T. 17.5.2018 kararına göre:
DAVA : Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili 11/09/2014 tarihli dava dilekçesi ile; müvekkilleri ... ve ...'in tapuda ...Merkez ... köyü 246 parsel sayılı 3.730,00 m2 yüzölçümlü taşınmazın malikleri olduğunu, 2014 yılında yapılan yenileme kadastrosu sırasında taşınmazın ...Merkez ...423 numaralı parsel ile mükerrer yazıldığının tespit edildiğini, ...Tapu Müdürlüğünce müvekkillerinin maliki olduğu ... köyü 246 parsel sayılı taşınmazın tescilinin ve tapusunun iptal edildiğinin bildirildiğini, müvekkillerinin fiilen kullandıkları gayrimenkullerinin tapusunun iptali sebebiyle zarara uğradıklarını, davalının müvekkillerinin zararını Kanun gereği tazmin etmesi gerektiğini belirterek; fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, 15.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 09/06/2015 tarihli harçlandırılmış ıslah dilekçesi ile talebini 75.566,52 TL'ye arttırarak, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonucu; davanın kabulü ile; 75.566,52-TL'nin; 15.000,00-TL'sinin dava tarihinden itibaren, geriye kalan 60.566,52-TL'sinin ıslah tarihi olan 10/06/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak tapu kaydındaki hisseleri oranında davacılara verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, 4721 Sayılı Tük Medenî Kanununun 1007. maddesine göre açılan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından ...köyünde yapılan tapulama çalışmalarında 423 parselin 4030 m2 yüzölçümü ve tarla niteliğiyle 13/8/1955 tarihinde 1943 tarih ve 3 numaralı tapu kaydına dayalı şekilde ... adına tespit ve tescil edildiği, 24/11/1967 yılında satış yoluyla dava dışı ... adına, 1970 yılında yapılan satış ile dava dışı ... adına, son olarak intikalle de Osman Kaya mirasçıları ... ve arkadaşları adına 2007 yılında tescil edildiği, aynı taşınmazın ... köyünde yapılan kadastro çalışmalarında ise 246 parsel altında 3730 m2 yüzölçümü ve tarla niteliğiyle, aynı tapu kaydına dayalı şekilde 17/08/1955 tarihinde Raif Sabucuoğlu adına mükerrer olarak tespit ve tescil edilmişken, 1967 tarihinde yapılan satış ile dava dışı Hayri Tübek adına tescil edilip, ondan da intikalle 2005 yılında davacılar ve diğer mirasçıları adına, son olarak da satış ve pay temliki suretiyle 23/12/2010 tarihinde davacı ... ve ... adına tescil edildiği, 246 parselin tapu kaydının beyanlar hanesine 21/07/2014 tarihinde mükerrer tescil şerhi verildiği ve tapu müdürlüğünce mükerrer tescil olduğundan 16/02/2015 tarihinde taşınmazın sayfası kapatılarak tapu kütüğünden terkin edildiği, eldeki davanın ise 246 parsel malikleri ... ve ... tarafından 11/09/2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
SONUÇ : 4721 Sayılı TMK'nın sorumluluk kenar başlığını taşıyan 1007. maddesinde, "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder." hükmü yer almakta olup, Hukuk Genel Kurulunun 16.06.2010 gün ve 2010/4 E. - 349/318 K. sayılı kararı uyarınca tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan da TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Hal böyle olunca, 246 parsel sayılı taşınmazın kadastroçalışmaları sırasında mükerrer olarak tespit ve tapuya tescil edilmesi sonucu, tapuya iyiniyetle güvenerek bu taşınmazı edinen davacıların, edinme tarihinden sonra tapu kaydına mükerrerlik şerhi verilmesi ve taşınmazın tapu kütüğünden terkini sebebiyle Devletin kusursuz sorumluluğundan kaynaklanan zararlarının oluştuğu ve kadastroişlemlerinden kaynaklanan bu sorumluluğun da TMK'nın 1007. maddesi anlamında tazmini gerektiği gözetilerek davanın kabulü ile, tarım arazisi niteliğindeki taşınmaza gelir metoduna göre değer belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûl ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, Harçlar Kanununun değişik 13/j maddesi gereğince Hazineden harç alınmasına yer olmadığına 17/05/2018 günü oybirliği ile karar verildi.
HİZMETLERİMİZ VE İLETİŞİM
Kocaeli-İzmit tapu ve kadastro avukatı olarak, Kocaeli’nde, İstanbul’da ve Türkiye’nin her yerinde tapu konusundaki uyuşmazlıklar, miras hukuku alanındaki davalar, kadastro işlemlerinin takibi, kadastro sonucunda hak ihlalleri, mükerrer (ikinci) kadastro durumu, olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması, olağan zamanaşımı ile mülkiyet kazanılması gibi mülkiyet hukukuna dayalı konularda Polatoğlu Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimize etkin ve hızlı çözümler üretmeyiz. Daha detaylı bilgi almak ve tapu-kadastro uyuşmazlıklarınızın çözülmesi için Kocaeli’nde bulunan Polatoğlu Hukuk Bürosuna iletişim adresimizden ulaşabilirsiniz.